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高房价备受压力新鸿基豪宅慎言最贵

发布时间:2019-08-16 19:17:33

  “预计年底推盘,每平方米10多万元,20多万元、 0万元的价格一直是外界传的,我们目前没有定价。我们要造最好的房子,但从来没有说要造最贵的房子。”在谈到滨江凯旋门时,新鸿基发展(中国)有限公司董事邓维聪讳莫如深。而原本年中开盘的计划推迟到了年末,可能荣登“沪上第一豪宅”的滨江凯旋门始终“犹抱琵琶半遮面”。而在调控背景下,天价楼盘能否经受得起来自各方的压力,如期面市仍未可知。

  新鸿基否认高房价

  2005年4月,新鸿基在香港的豪宅“凯旋门”以其最高达 8万港元/平方米的天价在港岛制造了新一轮的楼市神话。当时,这个天价楼盘销售火爆,新鸿基仅在这一个项目上就获得了150亿港元的销售回款。其中一成以上的单位为内地买家购得,很多内地富豪用一次性付款的方式买下了多套房源。

  内地富豪的出手阔绰让新鸿基燃起了对内地豪宅开发的信心。新鸿基高层公开表示,集团正在上海努力寻找一块豪宅用地。两个月之后,新鸿基以 1.85亿元从老对手和黄手中抢到了位于潍坊西路、浦明路的潍坊新村街道245街坊2 宗地块(即E18单元A地块),楼板价高达20178元/平方米。由于位于黄浦江边,2006年初,该项目的案名确定为“滨江凯旋门”,相近的案名让人不能不联想到香港风光一时的“凯旋门”。

  2009年,新鸿基地产代理执行董事雷霆曾表示,公司完全有信心将其打造成世界级的豪宅项目。“项目中的独栋别墅预计可售市价达亿元。”按此计算,别墅项目至少超过17万元/平方米,甚至 0万元/平方米,但新鸿基方面始终否认。

  推盘、定价谨慎

  去年,新鸿基方面曾表示,滨江凯旋门将于今年年中推出。但邓维聪告诉时代周报,滨江凯旋门近期才准备申请预售证,项目一期将推出5万平方米左右。一听到“最贵”二字,邓维聪连连摇头说,“现在这种情况下,说最贵肯定是不行的。”

  同策研究数据显示,目前同一区域内,汤臣一品的均价为158828元/平方米,今年已售出4套。同策咨询研究部总监张宏伟认为,由于当前处于“楼市调控常态化”的市场环境,楼市成交量价均保持相对的稳定性,整体市场均价难以大幅上涨,也难以大幅下跌,天价豪宅的出现容易给市场成交结构造成重要影响,因此,天价豪宅的定价不仅仅要考虑市场层面的因素,也会考虑政府相关部门对于豪宅定价的看法,政府干预定价的做法也不可避免。

  此前,北京钓鱼台七号院的 0万元/平方米售价在被联合执法开出罚单后重新定价,每平方米 0万元的 号楼拟销售均价降为1 .5万元/平方米,1号楼和4号楼的拟销售均价由20万元/平方米降为14.5万元/平方米,2号楼的拟销售均价从原先的18万元/平方米降为15万元/平方米。

  时隔数日,上海佘山月湖山庄7.85万-24.64万元/平方米的上参考价,再次刷新了上海乃至全国的住宅单价最高纪录。上海市房管局会同松江区房管局约谈了开发企业负责人,并认定该楼盘定价偏高,不符合调控要求,要求开发商根据目前的实际成交情况,并参照周边房价水平重新核价。

  对于这样的前车之鉴,新鸿基方面对定价显然颇感压力。无独有偶,新鸿基年底在苏州金鸡湖低密度纯独栋别墅项目湖滨四季也将推出,总户数242套,目前周边的九龙仓国宾1号成交均价已达5万多元/平方米,绿城、万科、中海等也云集于此。邓维聪说,“周边全部是高档产品,我们的产品比他们要好一点。九龙仓联排已经5万多元/平方米,独栋别墅5万-7万元/平方米。”但对于湖滨四季的定价,新鸿基也十分谨慎,没有对外透露任何信息。

  天价博弈

  一位中高端住宅开发商向时代周报表示,“房价高可以多交税,汤臣一品已经卖到16万-17万元/平方米,新鸿基的临江别墅,资源稀缺,客户花个几亿元买黄浦江边的别墅很正常,这是市场行为,为什么要限制价格呢?现在新鸿基都不敢拿出来卖。”

  正略钧策管理咨询顾问刘争称,滨江凯旋门的高层公寓很难超过汤臣一品,汤臣一品与中粮海景一号的位置更靠近小陆家嘴金融区,比新鸿基区位条件要好,如果人家定15万元/平方米,新鸿基的公寓过高,没有理由跟政府去说。

  “现在整个调控政策,限购限价都不符合市场规律,采取计划经济手段,是特殊时期的产物,豪宅跟商品房没有什么关系,仅是面向富豪阶层的投资型产品,价格卖得再高很难拉动商品房价格,完全是两类客群。但爆出来全国第一的高端楼盘,地方政府会紧张,要看价格是否合理,能否往下调,佘山月湖最后调价也没有调多少,人家区位资源在那里。”刘争说。

  刘争认为,很多买家不是因为价格高不买,而是受限购政策影响,所以即使调低价格对销售也没有作用,而且现在一房一价,价格只能往低调,因此往往定价略高,销售时再调整,但也不排除滨江凯旋门会将部分房源持有出租,待形势好转再出售的可能。

  张宏伟分析,新鸿基对整个项目销售可能会采取三种策略:第一,给出一个范围值,不给出具体均价值,同时,将均价区间的低值调至最低,这样可以规避市场对于豪宅定天价的敏感程度;第二,采取“先期销售,延期备案”的形式,等待市场对于价格炒作不是太敏感时期再到交易中心备案,以缓解市场对于当前高端楼盘成交导致楼市成交结构发生变化,从而推高市场均价的市场现象。第三,以房地产信托形式,避开交易中心平台,规避限购政策进行成交。

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