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千金-益母颗粒我國房地產法律體系存在的問題及對策

发布时间:2020-02-14 15:09:28

我国房地产法律体系存在的问题及对策

一、我国房地产法律体系存在的问题  (一)立法层次结构不清作为房地产领域两大重要法律,《土地管理法》和《城市房地产管理法》之间在内容上既有从属之处,又有并行之处,甚至还有相互矛盾冲突的地方,给房地产执法和司法实践造成了困难  (二)法律规范交叉重复各相关部门在起草、设计房地产法律法规的具体条文时,不可避免较多地考虑本部门的利益得失;同时,由于过分强调法规、规章自身的“完善”而疏于顾及与之相关法律的关系,结果造成大量立法的交叉重复  (三)立法层级效力较低从立法过程上看,我国的房地产立法基本属于行政部门立法模式,对一些重要房地产法律关系的调整还没有上升到应有的立法高度  (四)法律体系有待健全构筑房地产法律体系核心的法律和支撑房地产法律体系的一些重要单行法尚未出台,不少重要领域的高层次立法仍是空白  (五)对房地产消费者保护不力我国房地产立法多为关于房地产一级市场即生产经营市场的规范,而对消费市场的规范比较欠缺,对房地产消费者利益保护的规范更为薄弱  (六)忽视生态环境维护以往的房地产立法多侧重房地产业的近期发展与局部效益,忽略其可持续发展与全局效益;多侧重向自然索取,忽略社会经济与自然资源的协调发展,这种“短视”行为将为今后的社会整体发展带来后患  二、完善我国房地产法律体系的对策  1、加快制订房地产基本法的进度房地产基本法是构筑房地产法律体系的基础,是制订其下各层次法律法规的依据,也是理顺房地产法律体系内部层次关系的前提根据我国房地产业发展的进程及趋势,同时吸取国外房地产立法的成熟经验,建议我国房地产法律体系以《城市房地产管理法》、《土地法》、《住宅法》三法并举,共同构建房地产法律体系的骨架  2、理顺具体职能法规、规章的关系以房地产基本法为核心,与之相配套的一系列职能法规、规章必须有计划、有步骤地陆续颁行各部门在起草、制定有关房地产法律规定时,必须考虑其他职能部门既有的相关规定,力图避免相互矛盾冲撞或交叉重复其次,应对现行各类房地产法规、规章进行清理,当删除的删除,当修正的修正,当合并的合并,当补充的补充,使各部门明确职责权限,加强协调配合,提高法律、法规实施的功效  3、大力加强城市居民住宅立法为实现国家在近中期改善城市居民住房条件的发展目标,除确立《住宅法》在房地产法律体系中的基本法地位外,还要抓紧与之配套的具体职能法规、规章的起草工作目前我国仅有《城市毗连房屋管理规定》和《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》对住宅所有权人的权利义务作了简要规定因此,必须通过立法、执法有效协调住房改革中产生的各种关系,保障居民住房权利  4、完善关联领域的相关法规房地产法律制度涉及的行业和内容相当广泛,完善相关法律中房地产方面的法律法规,也是健全房地产法律体系的一个重要方面如近年来,我国建筑市场不正当竞争、消极腐败之风呈蔓延之势,体现为建筑工程管理失控、层层转包、肢解工程、无资质作业、偷工减料等等,致使建筑工程事故频发,住宅质量投拆居高不下制定操作性强并且能够有力解决工程质量问题的法律法规,规定建筑工程项目法人制、建筑工程监理制等等,是今后建筑立法的方向另外,我国1995年制定的《担保法》亦存在与房屋担保制度不相吻合之处,在权利质押问题上,未规定房地产权利质押问题,这与现实中住房抵押贷款的操作实践相脱节,尚待立法协调完善  5、突出房地产消费者权益保护的内容目前我国对侵害房地产消费者权益案件的审理,主要适用《民法通则》或《合同法》的一般规定,对房地产经营者往往适用一般合同过失原则,不能适应房地产消费者权益保护的需要,也不利于我国房地产业的健康发展因此,房地产消费者利益应由一般民法保护上升到消费者权益保护的高度予以特别关注,在《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》以及今后可能制订的《消费信贷法》、《物业管理法》等相关立法中明确房地产消费者的资格,并明文规定与《消费者权益保护法》一致的保护原则,使房地产消费者权益得到及时、合理、经济的保护  6、在房地产立法中体现可持续发展的理念可持续发展是生态、经济、社会三大系统的综合发展发达国家的房地产立法中普遍贯穿了可持续发展的意识,他们的市政规划科学,城市布局合理,建筑井然有序,植被覆盖率高,生态环境优美相形之下,我国房地产立法在维持生态平衡、保护自然环境方面尤显苍白乏力为此,我们应当认真研究和吸收发达国家的立法经验,将环境保护、持续发展的理念渗透到房地产业的内部规范中,运用法律和行政手段规范运作,保障国土、草原、森林、水源等自然资源得到可持续利用,保障整个社会的可持续发展,使近期利益与长远利益、局部利益与全局利益统一协调,保证房地产市场的长久繁荣

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